阶段性结论
本页为 v0.2 阶段性研究底稿，不输出最终地产周期判断。所有年份判断均带口径标签。
平衡线附近，对保障房分流参数敏感
P0 full_formula_actual：中性 split0.3 比值 1.09。分流系数 0.2→0.5 对应比值 0.97→1.42，横跨平衡线。
P1 验证：年鉴销售/新开工仅 0.58，待售同比 +25.0%。Wind 去化周期从低位回升至年末约 13.4 个月。
不能断言 2022 确定过剩。只能写"平衡线附近、参数敏感"。
完整公式显示去化，但库存上升
P0 full_formula_actual：商品住宅新开工 actual 692.20 万㎡，保障房供应 actual 10.3 万套，中性比值 0.48。
P1 验证：年鉴待售面积 306.30 万㎡，同比 +80.1%。Wind 可售面积上升，去化周期走高。P0 去化与库存压力方向冲突。
不得写交易端库存已经出清。新开工低与库存高可以同时出现。
plan_scenario 下显示去化，但保障房 actual 缺失
商品住宅新开工 actual 514.69 万㎡，保障房供应 plan 6.5 万套，中性比值 0.36。
P1 交易端：销售/新开工 1.29，待售同比仍升 22.0%。Wind 6MMA 去化周期从 2024-05 的 27.6 个月回落至年末约 9.4 个月。
因保障房供应仍为 plan，不能升级为 full_formula_actual。不得写库存完成出清。
P0 不可计算
官方住房发展计划未设商品住宅新开工目标。虽有结婚对数、保障房供应 plan 5 万套，但缺少供给端核心输入。
Wind P2 可跟踪价格、租金、挂牌、认购、可售套数。但高频数据不能补 P0 新开工缺口，也不能形成年度 P0 判断。
不得用 Wind/供应计划倒推 P0 headline。2025 只能作为 monitor。
P1/P2/sensitivity
一二手分流与新房捕获率
2024 年新房去化周期回落
Wind 6MMA 面积去化周期从 2024-05 的 27.6 个月回落至年末约 9.4 个月，说明新房自身边际改善。 P1 monitor
但二手成交回升更快
2024 年 Wind 二手房成交面积同比 +75.0%，新房成交同比 +24.6%。新房捕获率从 2023 年的 50.3% 降至 41.9%，二手分流率相应升至 58.1%。 P1
交易端改善主要由二手承接
新房去化周期的分母是新房成交。二手房成交回暖会分流总需求，使新房去化周期回落不一定等于新房需求强劲。 P1 sensitivity
核心约束：总交易改善 ≠ 新房开发链修复。2024 年总成交量回暖，但新房捕获率下降，新房成交仍处历史相对低位，对开工链、土地市场的正面传导有限。
二手主导修复，新房仍滞后
2025 年全年新房捕获率 30.8%，2026H1 约 30.0%；二手/新房面积比均超过 2.2。二手房成交已回到相对高位，新房成交仍低。
P2 监测：二手挂牌压力 proxy 大幅下降，新房价格指数同比仍为负，住宅租金 6M 动量为负。
是否新房后续修复，仍需观察新房捕获率、可售套数、新房成交 6MMA。不能用 monitor 指标补 P0。
不能得出的结论
以下对比明确当前研究口径下允许的表述与禁止的越界表述。
允许
2022 年为平衡线附近、对保障房分流参数敏感
允许
2024 年 plan_scenario 下显示去化
禁止
2024 年已完成去化（把 plan 当 actual）
允许
2025-2026 高频数据可做 monitor
允许
新房捕获率作为 P1/P2/sensitivity 解释