Methodology
本研究不预测房价，而是先问一个更基础的问题：相对于深圳的底层购房需求，开发商每年新开工的住宅是多了还是少了？ 这个问题用单一指标回答不了，所以我们将年度锚点、交易验证和高频监测分成三层。
Research Question
深圳住宅市场当前处于供给过剩、供需平衡还是去化修复阶段？
新开工面积是否已经低于底层需求，足以让市场自然去化？
新增家庭、净流入人口、租转购意愿是否能接住供给？
成交量回暖、价格跌幅收窄是趋势反转还是短期波动？
核心原则：我们输出的是“在现有数据和假设下能说什么、不能说什么”的阶段性判断，不是“深圳房价要涨/要跌”的投资结论。
Why This Ratio
房价、成交量、库存都是结果，不是原因。它们会受政策脉冲、季节性、开发商降价、利率变化影响，容易把短期波动误判为趋势反转。
这相当于从源头看问题：开发商愿意开多少工（供给），城市里新增多少需要买房的家庭（需求）。当供给连续多年低于需求，市场才有条件逐步出清；反之，即使成交量短期回暖，也可能只是降价换量。
| 比值区间 | 含义 | 通俗解释 |
|---|---|---|
| > 1.0 | 超额供给堆积 | 当年新开工多于底层需求，库存被迫慢慢消化 |
| ≈ 1.0 | 供需平衡 | 市场处于观察期，方向取决于需求端约束 |
| < 1.0 | 存量去化 | 当年新开工少于底层需求，市场自发去库存 |
Three-Layer Framework
把年度锚点、年鉴验证、高频监测分开，避免用短期成交去改写年度结论。
用官方年度数据计算“有效商品住宅流量供给 / 基础商品房需求”。这是整个研究的低频主锚点，决定年度方向。
只有官方 actual 数据（A 级）才能进入 P0。Wind、proxy 不能写入 headline。
用年鉴销售/竣工/待售、Wind 成交/可售/去化周期，验证 P0 的年度去化是否在交易端兑现。
P1 与 P0 是独立验证关系。P1 可以质疑 P0，但不能替代 P0。
用价格、租金、挂牌、认购、社保等高频数据跟踪边际变化，仅作辅助证据。
P2 数据多为 C/D 级，只能 monitor，不能改写 P0 年度结论。
Data Confidence Levels
不同数据的可信度和口径不同，不能混在一起用。我们把数据分为 A-E 五级，每级有明确的“能进哪一层”和“不能做什么”。
| 等级 | 定义 | 例子 | 可进入层级 | 禁止用途 |
|---|---|---|---|---|
| A | 官方 actual | 统计年鉴新开工、民政结婚对数 | P0 headline / P1 验证 | 不得把 P1 actual 写入 P0 公式 |
| B | 官方 plan | 住房发展年度计划、民生实事目标 | plan_scenario | 不得写成 actual |
| C | Wind / 第三方高频 | 新房成交、可售面积、挂牌量 | P1/P2 交叉验证、monitor | 不得替代年鉴 |
| D | proxy 代理变量 | 社保参保人数 proxy 购房资格人口 | sensitivity / P2 监测 | 不得单独支持结论 |
| E | 反推值、估算值 | 由库存变化反推新增供给 | 情景分析 | 不得进入 P0/P1 主表 |
Annual vs Transaction
这是本研究最重要的区分之一。年度比值看的是“当年新开工相对当年底层需求”，交易端库存看的是“历史累积的可售存量”。两者可以同向，也可以反向。
2023 年的例子：P0 年度比值显示去化（新开工 692.20 万㎡，远低于底层需求），但同年年鉴待售面积同比 +80.1%。原因是前几年开工项目正在竣工入市，形成可售存量，而当年新房成交不足以消化这些存量。所以“供给端收缩”和“库存高企”可以同时存在。
Resale Diversion
深圳的底层购房需求可以在新房和二手房之间切换。当二手房性价比更高时，原本可能买新房的需求会流向二手房。我们用两个指标度量这种分流：
新房成交 ÷（新房成交 + 二手房成交）。捕获率越高，说明总需求中越多的部分流向了新房。
二手房成交 ÷（新房成交 + 二手房成交）。分流率越高，说明二手房承接了越多需求。
为什么这很重要：2024 年 Wind 新房去化周期从高位回落，看似新房市场改善；但同期新房捕获率从 2023 年的 50.3% 降至 41.9%，说明总成交回暖主要由二手房承接。只看新房去化周期会高估新房需求强度。
Boundaries
Updates
每月复制监测模板，跟踪去化周期、成交移动平均、挂牌压力、价格租金动量、认购等 10 项指标，并标记 partial_month、proxy、monitor。
当 2024 保障房 actual、2025 新开工 actual、旧改台账等关键数据补齐后，再触发结论升级，而不是靠更多 proxy 堆叠。